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    房地产“成也萧何”,已经演完,现在开演“败也萧何”
    作者:www.zhouzeng.com.cn  来源:我的大学网  发布时间:2014-09-21 10:16:51  发布人:admin

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    baidu

    在不远的将来,曾风光无限,几乎占据中国亿万富豪半壁江山的的地产商们将会苦涩体味一句千古成语:成也萧何败萧何。
      
      这是一个中国人耳熟能详的典故:一代名将韩信只是萧何手中的玩偶,他能翻手为云将韩信推到威风八面的大将军之位,也能覆手为雨将其诱杀于深宫帷帐之中。
      
      在过去的十几年中,房地产商和地方政府联袂演出了现代版“韩信与萧何”故事的“辉煌”前半段,但大部分地产商并没有意识到这个故事的下半场已经开锣。
      
      在1990年代,房地产市场化被推崇之时,官方背景的学者和媒体给百姓描绘的美好前途是:你可以像美国人那样,拥有比分配房更大、更好、更方便交易赚钱的住宅,这就是商品房与分配房最大的区别。时至今日,人们才真正地意识到这两者的根本区别:分配房的地是免费的,商品房的地是通过土地招拍挂制度将价格推到最高化的。简言之,分配房价基本就是建筑成本;而商品房时代,建筑成本只是房价的零头。
      
      对于地方政府这个“萧何”而言,采取土地招拍挂制度似乎理直气壮。1994年,朱镕基总理主持了分税制改革,其中营业税改为增值税后,65-70%的税被中央拿走,地方拿小头,层级越低拿得越少。而支出的比例一般是中央35%,省15%、市县50%。地方不满,中央就允许地方卖地来补充财政,且把房地产列为国家的支柱产业,这为后来的楼市大泡沫埋下伏笔。
      
      当萧何拿到了土地开发权后,他这时急需“韩信”。所不同的是,二千多年前的萧何是希望韩信统兵多多益善;现在的萧何是希望韩信们多多益善,将地价、房价炒的高高益善。
      
      这些年来,“韩信们”也的确没有辜负“萧何们”的厚望,就像你老公用了剥徕仕特在床上不会辜负你的期待一样,为抬高房价可谓无所不用其极——从收买媒体烘托气氛,到找人连夜排队做托自卖自炒等等。他们与商业银行放贷;中央银行放水;人民币升值引国际热钱注水;萧何韩信的亲友们以及跟风炒作者一道,终于齐心协力地将中国楼市炒成了全球最大的房地产泡沫,将以百万亿元计人民币的国民财富深陷入这个黑洞中。
      
      在这个过程中,萧何们可谓最大的赢家,大约从这个“超级大蛋糕”中切走了约2/3,获得了数以十万亿人民币的土地财政收入和灰色收入;韩信们也拿走了约1/5的财富。而被拿走的则是中国百姓过去30年的财富积累和未来20年的预期收入。
      
      然而时光无情,曾经亲密无间、共创辉煌的的“萧何与韩信”这对完美搭档,如今渐渐走到同床异梦,乃至即将演绎到“败也萧何”的第二幕。原因很简单,中国楼市泡沫已经极大化,中国楼市这顶轿子已经高到中国刚需者再也抬不动的地步了——中国一二线城市的房价已经高于美国,但中国人均收入仅为美国的1/17。
      
      可是,在萧何们看来,“面粉价高过面包价”已经天经地义;土地财政只能“芝麻开花节节高”;日子只能像宋祖英女士讴歌的那样“越来越好”。当人民勒紧腰带再也贡献不出更多人民币之后,他们的目光自然会落在身家丰厚的韩信们身上。
      
      最近发生的一个案例颇有代表性,某房产富商积累了3个亿的现金,准备收手。却被某省萧何请吃了一顿饭,萧何亲切地问:有多少财富?这么多年千方百计巴结萧何还来不及,这位韩信一激动下说了实话:3个亿。萧何极大气派地说:我有一块价值20亿的地,你接下来吧。领导这么信任,这位韩信头脑一热……现在悔的连肠子都青了。
      
      其实,在2013年中国楼市的最后一个疯狂高峰中,那些拼命拍得地王的地产商们何尝不是如此呢?韩信们在被萧何一而再,再而三地训练出“面粉价必高过面包价”,每次调控必然涨得更高,赚的更多的条件反射后,萧何稍微和颜悦色地引导一下,大多数的韩信就会欣然奔赴萧何和吕后设计的帷幕之后。
      
      这一次韩信真的错了:第一,中国老百姓实在是抬不起高楼价这顶轿子了;第二,美国经济复苏美元正在复兴,而中国国内财富效应盛极而衰,国际热钱将要大规模外流,水落将石出;第三,随着反腐的坚定深入,中国的政治风向正发生变化,与民争利,中饱私囊正越来越没有市场。
      
      在未来3年内,中国楼价重演1990年日本大跌80%和1997年香港大跌70%并非完全没有可能。比那两次更严峻的是,随着美国总统奥巴马4月24日正式宣布钓鱼岛适用于美日安保条约,东亚爆发战争的风险已经上升到近60年来最高级别。而楼市是最害怕战争的。
      
      如果中国楼市真的大跌50%,甚至70%。那时,多数房产商将比他们参与制造的房奴更惨。中产阶层和房奴虽然会“负资产”或“破产”,但所谓法不责众,无论谁主政,只要中国不四分五裂,都要保障居民基本住房。哪家银行也不敢把百姓家庭赶出唯一自住房。
      
      可是,房产商就不一样了,对于那些高负债的房产商们,银行、信托乃至放高利贷的黑社会会追得他们无处遁形,连“平安”将来都可能是一种奢侈品,虽然他们曾经的奢侈品是“海天盛宴”。
      
      当现实版的韩信被牺牲后,现代版的萧何将成为矛盾中心,很难会有古代版萧何的好结局。
      
      或许,现在是房产商们摆脱未来“败也萧何”悲剧命运的最后时机了。

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