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    评论称货币政策底线是支撑房价 硬着陆不能接受
    作者:www.zhouzeng.com.cn  来源:我的大学网  发布时间:2014-03-01 23:22:41  发布人:admin

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    baidu

    房地产是本轮股市下跌的罪魁祸首。不仅仅是商业银行开始担心房地产泡沫破裂会带来巨大的坏账损失,出台相关政策收紧贷款,股市投资者也担心房地产整个产业链拖累宏观经济,进而将本已脆弱的股市带入更深的低谷。

    房地产会不会硬着陆?虽然我一直是“经济硬着陆”的坚强支持者,但我认为,经济上GDP的增速可以硬着陆,但房地产市场是万万不可硬着陆的,很多年轻人期待的房价“理性区间”,恐怕也不是五年内我们所能看到的。

    首先,我一直不建议研究者对2014年GDP增速进行预测。如果大家延续过去十年“保增长”的逻辑,还在7%或者7.5%的问题上纠结,中国的经济结构升级又何从谈起呢?要知道,经济结构调整就是要提高经济增长的质量,提高投资效率,在一个产能全面过剩的大背景下,保增长只能靠政府投资拉动,这显然是与新一届领导班子的初衷背道而驰的。

    其次,房地产价格的上涨是一个货币现象,房地产价格水平是一个分配问题。2008年美国次贷危机后,中国的所谓“四万亿”投资计划极大地激发了各级政府的投资热情,广义货币M2的增速一直维持在15%甚至更高,这才是房地产价格上涨的最核心因素。政府为了调控房价而推出的所谓“限购”政策,只是一种分配偏好——说白了,政府是更加考虑原住民的利益还是更加考虑移民的利益?限购政策就是为了照顾原住民在货币财富方面的弱势,毕竟移民的挣钱能力远远高于原住民。

    再次,房地产作为金融系统内的主要抵押物,已经成为金融杠杆的主要维系。整个金融生态已经形成对房价的惯性依赖,房地产价格每年15%的上涨逻辑,成为中国金融高杠杆的最基本支撑。很多人不同意中国金融的所谓高杠杆率,依据就是主流商业银行的审慎贷款原则。但是,经过过去不到一年的几次“主动性钱荒”的压力测试,现在这些人恐怕都已经明白了,以民间金融为代表的市场化融资体系,早已成为中国经济的市场化主力,尽管其货币杠杆很大程度上也是依赖房地产作为抵押品。

    可见,套用很多愤青的说法,房地产已经绑架了中国金融,进而绑架了中国经济。货币政策对于房价的支撑,才是未来两年货币去杠杆的底线,而非中央政府以往追求的GDP增速。因此,房地产价格的硬着陆是不可能被接受的,系统内的商业银行体系完全可以保障这一点。

    落实到资产价格上,房地产投资虽然已经没有年化15%、甚至更高的暴利,但是存量房地产融资的坏账比例,依然可以控制在10%甚至更低。资本市场丝毫不用担心或怀疑,货币政策和财政政策对维持房地产资金链的决心和手段。当然,10%的坏账容忍已经会让很多不审慎的投资者颗粒无收,这也就是为什么很多小贷公司老板纷纷跑路,而信托行业的清肃也在进行中。

    股票价格的讨论更加复杂,因为以上理论无法解释万科的市盈率跌至4倍。从行业发展的角度,品牌房地产企业会受益于这种自上而下的清洗,但是中国的股票市场投资者却不会买账。在我看来,这主要是因为中国股市投资者的信心明显不足,长期的价值机构投资者基本被清洗干净了,留下的只是试图赚短钱的投机客,追逐的只是诸如创业板题材的股票标的。因此,不同于现货房,也不同于对股市整体的判断,我反倒觉得现在的房地产龙头企业,也许是价值投资者能找到的最深“洼地”。

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